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19 de Agosto de 2017

Quem é o responsável pelo reparo na coluna, prumada, tubulação e vazamentos no Condomínio?

Alexandre Callé, Advogado
Publicado por Alexandre Callé
ano passado

O síndico do Condomínio é o responsável legal pela manutenção e a conservação das áreas comuns da edificação, ou seja, daquelas partes que são de uso geral e coletivo dos condôminos.

Segundo dispõe o Código Civil:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

(...)

§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

(...)

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.

Grifamos.

Grosso modo, existem dois tipos de redes de encanamento nos Condomínios: a vertical e a horizontal.

A rede vertical (prumadas ou coluna central) está localizada na área comum do Condomínio, sendo de uso geral dos condôminos, conduzindo a água e o esgoto da via pública até os andares. Desse modo, havendo danos ou vazamentos oriundos dessa rede comum, a responsabilidade pelo conserto e a indenização pelos prejuízos causados será do Condomínio.

Até mesmo se for necessário realizar obras dentro das unidades dos condôminos, para corrigir problemas originados na rede geral, será de responsabilidade do síndico os reparos devidos.

Por sua vez, a rede horizontal (canos ramais) que ligam a coluna à unidade, será de responsabilidade dosproprietários da respectiva unidade que fazem uso individual da tubulação, ou seja, que tiver origem na parte interna da sua unidade, cita-se os canos ramais e outros equipamentos de uso exclusivo e individualizado, como é exemplo o vaso sanitário e a válvula hidra.

Problema muito comum se dá quando o vazamento é proveniente do apartamento do andar superior, sendo o síndico acionado muitas vezes para tentar resolver o problema.

Antes de se falar em responsabilização, deve-se primeiro tentar identificar a “origem” do vazamento. Isso porque, tanto pode ser oriundo da tubulação da área comum, quanto da área privativa. Recomenda-se a contratação de um profissional ou empresa habilitada para que seja detectada a origem do vazamento, de modo que o seu responsável possa ser identificado, para depois serem adotadas às providencias necessárias.

No caso de ser necessário ao profissional entrar no apartamento originário do vazamento para realizar os reparos devidos ou, ainda, providencias como quebrar parte do gesso, piso ou azulejo. Deverá o incômodo ser tolerado pelo proprietário de modo a sanar rapidamente o problema ao apartamento do andar inferior.

Trata-se do direito de vizinhança, consagrado no art. 1.277 do Código Civil, em que o proprietário precisa realizar reparos em seu imóvel, mas se faz necessário ingressar no imóvel do vizinho para que sanar os prejuízos ao sossego e à saúde dos habitantes da edificação, confira-se:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Grifamos.

Não são raros os casos de infiltração, vazamento, goteira, emboloramento, dentre prejuízos causados ao apartamento inferior. Muitas vezes, os reparos são simples e eficazes, como o refazimento do rejunte do banheiro. Outras vezes, há necessidade de uma intervenção maior, por mais período. E é nesses momentos que surgem as discussões e desentendimentos.

Vale colacionar um julgado em que o condômino da unidade inferior foi indenizado por danos morais, diante da inércia e do descaso, deixando de realizar um reparo simples em seu banheiro (rejunte), causando grave sofrimento ao vizinho, confira-se:

Dano moral. Direito de vizinhança. Infiltração. É devido o pagamento de indenização por dano moral pelo responsável porapartamento de que se origina infiltração não reparada por longo tempo por desídia, a qual provocou constante e intenso sofrimentopsicológico ao vizinho, configurando mais do que mero transtorno ou aborrecimento. Salientou-se que a casa é, em princípio, lugar desossego e descanso, não podendo, portanto, considerar de somenos importância os constrangimentos e aborrecimentos experimentadospela recorrente em razão do prolongado distúrbio da tranquilidade nesse ambiente – ainda mais quando foi claramente provocado porconduta culposa da recorrida e perpetuado por sua inércia e negligência em adotar providência simples, como a substituição do rejunte dopiso de seu apartamento. De modo que tal situação não caracterizou um mero aborrecimento ou dissabor comum das relações cotidianas, mas, sim, situação excepcional de ofensa à dignidade, passível de reparação por dano moral. Com essas e outras considerações, a Turmadeu provimento ao recurso, determinando o retorno dos autos à origem a fim de que, incluída indenização por danos morais, prossiga ojulgamento da apelação da recorrente. Precedentes citados: REsp 157.580/AM, DJ 21/2/2000, e REsp 168.073/RJ, DJ 25/10/1999” (STJ, REsp 1.313.641/RJ, Rel. Min. Sidnei Beneti, j. 26.06.2012)”. Grifamos.

No ambiente condominial, os condôminos são obrigados a dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes” (artigo 1.336, IV, do Código Civil).

Logo, não se trata de um simples “consentimento” do condômino, permitindo ao vizinho que adentre à sua unidade para a realização dos reparos. Muito pelo contrário, é uma obrigação permitir o acesso à sua unidade para as providencias cabíveis, com a rápida solução do problema.

Nessas hipóteses citadas, até mesmo o direito de propriedade consagrado na Constituição Federal (art. 5º, XXII, XXIII, XIV, XXV e XXVI) sofre limitações de ordem pública.

A bem da verdade é que todo o impasse gerado entre os condôminos, se dá diante do “quebra-quebra” e da falta de “paciência” pelas intervenções havidas por alguns momentos na unidade, com muita discussão quanto à reposição do local em suas condições anteriores.

É preciso ter muita compreensão e evitar situações abusivas – de ambas as partes – diga-se de passagem. O problema precisa ser resolvido de forma rápida e eficaz, com o mínimo possível de transtorno ao proprietário da unidade superior. Esse é o x da questão!

Outra ponderação importante é que o síndico tente identificar se o problema é afeto apenas aos condôminos, ou se trata de uma falha nos sistemas e manutenções do Condomínio. Há casos em que a ferrugem ou o desgaste nas peças e tubulação do edifício, acarretam diversos vazamentos e problemas às unidades, demandando obras estruturais nos edifícios com o passar dos anos, que sempre encontram resistência nas deliberações da assembleia.

Isso porque, obras estruturais não costumam ser visíveis pelos condôminos. O síndico que é diligente e não vacila quanto a manutenção predial, muitas vezes, é visto como um “gastão”. O que é uma injustiça. Pois, quando o problema aparece, o valor das despesas costumam ser proporcionalmente maiores, caso fossem sanadas com antecedência.

No que se refere à responsabilidade pelo pagamento das reformas e reparos necessários na coluna da edificação, quando a mesma passa por dentro da unidade do condômino, sendo necessário ao síndico (acompanhado do profissional) adentrar na unidade para realizar os reparos necessários, discussão que se coloca diz respeito ao valor do ressarcimento pelos prejuízos causados à unidade.

Muito comum que existam mobílias, armários embutidos, porcelanatos, dentre outros adereços na parede e piso interno da unidade que é quebrada ou removido para a realização dos trabalhos.

Pergunta-se se é o Condomínio quem deve indenizar pelos prejuízos adicionais ao condômino e quanto seria esse valor?

Na hipótese do material de revestimento ali existente não mais existir, por ser produto fora de linha, ocorrência muito comum em se tratando de azulejos e pisos, o Condomínio deverá buscar por um material disponível no mercado que seja o mais parecido e semelhante ao original (seja quanto ao aspecto, cor, tonalidade, marca e qualidade) e dessa forma se eximirá de sua obrigação.

Neste sentido, a obrigação acima evidenciada abrange os materiais e revestimentos que guardarem harmonia com o padrão vigente nas demais unidades. Como exemplo, no caso hipotético do Condomínio ser de padrão modesto, com revestimento de azulejo comum, o Condomínio não se responsabilizará por refazer uma parede constituída de mármore travertino com tal material, limitando-se ao dever de entregar o local (ou o valor correspondente) com o azulejo padrão no Condomínio.

Cabe o alerta que o Condomínio assume o dever de reparar apenas e tão-somente o local ou parede comprometidos pela obra, não existindo dever de “reformar” o cômodo integralmente. Mesma lógica se aplica ao ressarcimento de eventuais prejuízos causados aos bens móveis e outros itens que guarneciam a unidade autônoma, desde que comprovadamente prejudicados pelo vazamento da coluna.

Por óbvio que a feitura das obras, não podem dar ensejo a abusos por parte do condomínio. Ao síndico, como representante do Condomínio responsável pela contratação do prestador dos serviços, caberá exigir que as obras sejam feitas do modo mais célere, menos gravoso e incômodo quanto possível ao condômino.

Em caso semelhante, o TJ-SP já condenou um Condomínio para que providenciasse todas as reformas necessárias, com o material que mais se aproxima do original, ainda que tenha que providenciar a substituição por materiais novos e de qualidade superior ao removido, mas o que não se pode permitir é que o condômino perceba ressarcimento inferior ao que teria direito. Confira-se:

“A obrigação de indenizar é de devolver ao lesado aquilo que ele efetivamente perdeu e razoavelmente deixou de lucrar (art. 402 do Código Civil). Na hipótese a perda se refere ao piso laminado que foi destruído pela inundação do apartamento. Descaberia trocar por outro com o mesmo tempo de uso, até porque inexiste um produto com tal característica passível de ser encontrado no mercado consumidor. Assim, outro caminho não haveria se não responder pelo custo integral da troca por um novo, sob pena do postulante obter reparação pecuniária muito aquém do necessário para devolver ao imóvel a mesma condição de habitabilidade que fora perdida”. Grifamos. (TJ-SP. Apelação nº 994.08.041169-5. Comarca de Santos. 5ª Câmara de Direito Privado. Relator James Siano j. 23.02.2011). Grifamos.

Isso porque, não seria justo que o condômino amargasse o prejuízo sozinho, mesmo que saiba de antemão que naquele local havia uma coluna instalada e que, possivelmente, demandaria reformas de manutenção por parte do Condomínio.

Por outro lado, o ressarcimento também não poderá ser elevado, em prejuízo aos demais condôminos que participarão do rateio. O dano deverá ser recomposto exatamente no valor dos prejuízos experimentados, sem que proporcione enriquecimento sem causa do condômino.

Noutro julgado, o mesmo Tribunal reconheceu que não haveria que se falar em indenização moral, por não configurar abalos significantes ao condômino, sendo uma situação perfeitamente tolerável, diante da rápida solução dada pelo Condomínio ao caso, providenciando urgentemente as reformas necessárias na unidade, in verbis:

“Vazamento em coluna de esgoto que ocasiona danos ao apartamento dos autores. Fissuras em parede. Condomínio réu que foi diligente e efetuou todas as reparações necessárias, inclusive dos danos ocasionados pelos vazamentos. Ausência de dano material a ser indenizado. Inocorrência de dano moral. Transtornos suportados pelos autores que não superam o patamar do mero aborrecimento cotidiano”. (TJ-SP. Apelação nº 0110392-54.2007.8.26.0004. São Paulo. 6ª Câmara de Direito Privado. Relator Ana Lucia Romanhole Martucci. Julgamento em 2 de setembro de 2014). Grifamos.

Nada impede que as partes se conciliem e celebrem um acordo em assembleia extraordinária, buscando-se junto ao condômino prejudicado uma solução amigável, propondo um valor de indenização justo, ressarcindo todos os prejuízos experimentados pelo condômino, mas que não acarrete enriquecimento sem causa.

De fato, caso essa alteração realizada pelo condômino na área comum implique em prejuízos aos demais, problemas com a vazão da água, por exemplo, o que também deverá ser comprovado por meio de avaliação por profissional, poderá o síndico notificar o condômino para que seja refeita a obra e recuperada a coluna no estado originário da edificação, sob pena de não o fazendo ser penalizado conforme as multas previstas na Convenção.

E caso o condômino não realize os reparos ou dificulte o acesso à unidade, poderá o Condomínio demandar judicialmente para fins de obter uma medida que autorize a reparação civil. Vale colacionar um julgado recente do Egrégio Tribunal de Justiça que muito se aproxima do caso em análise:

“Ementa: PERÍCIA. Ação indenizatória. Ocorrência de vazamento em unidade condominial, que danificou elevadores. Condômino demandado pelo condomínio. Pedido de realização de prova pericial para demonstrar a causa do sucedido: reforma na parte hidráulica da coluna do condomínio que teria propiciado maior pressão da água, fragilizando, assim, o encanamento interno da unidade. Imputação da responsabilidade ao condômino, pelo condomínio, por ter o primeiro procedido a má instalação de um filtro de água em sua unidade, e assim teria dado causa ao vazamento. Indeferimento do pedido de realização de prova pericial. Necessidade, todavia, de esclarecimentos técnicos. Decisão que indefere a produção da perícia, reformada. Agravo provido. (Agravo de Instrumento nº 2115938-24.2014.8.26.0000. Relator: João Carlos Saletti; Comarca: São Vicente; Órgão julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 10/03/2015)”. Grifamos.

Por todo o exposto, verifica-se que o assunto é polêmico e que as obras, reformas e vazamentos nas unidades demandam muitas reclamações por parte dos condôminos, recomendando-se sempre a consulta a um especialista para que seja apurada a “origem” dos problemas, identificando, assim, seus eventuais responsáveis para que seja exigido providencias extrajudiciais ou judiciais.

2 Comentários

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Excelente matéria ! ! ! ! ! ! ! Bem elaborada, explicada. Parabéns pela riqueza de detalhes. continuar lendo

Muito bom mesmo ... agora poderiam esclarecer uma dúvida ? Quando os relógios da eletropaulo ficam no andar, num quadro, do relógio sai a alimentação para o apartamento, que tem a sua proteção inicial de um disjuntor e que depois vai para a unidade até o quadro interno dele.
Quando este disjuntor começa a 'derreter' significa que dentro da unidade tem mais carga e o disjuntor de proteção esta com a amperagem ultrapassada, devendo ser redimensionado. Seguem as perguntas:
1. Quem é responsavel pela substituição do disjuntor ?
2. Se houver a necessidade da troca desta fiação, quem é o responsavel ?
3. Em sendo nas perguntas 1,2 de responsabilidade da unidade, se o morador for trocar esta fiação e a mesma não sair, de quem é a responsabilidade em desobstruir ou até passar uma nova tubulação ?? continuar lendo