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20 de Agosto de 2019

O problema da inadimplência nos Condomínios e às alterações do Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/15).

Alexandre Callé, Advogado
Publicado por Alexandre Callé
há 3 anos

A inadimplência nos Condomínios aumentou significativamente nos últimos anos, principalmente, com a redução da multa por atraso que era de 20% (vinte por cento), passando para apenas 2% (dois por cento) ao mês, devido a alteração do artigo 1.336, § 1º, do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), em vigor desde 11/01/2003.

Na prática, muitos condôminos deixavam de pagar ao Condomínio, pois preferiam pagar outras contas com taxas e encargos maiores (ex. Cartão de crédito), o que acarretava sérios problemas financeiros ao Condomínio, uma vez que a conta não fechava e o síndico tinha que fazer rateios extras para conseguir honrar os compromissos diários, em especial o pagamento de funcionários. Tal fato ainda causava situação de injustiça, pois os condôminos adimplentes acabavam pagando pelos inadimplentes. E o Poder Judiciário também contribuía em muito para essa situação, diante do acúmulo das ações de cobranças que se arrastavam por longos anos, prestigiando apenas o devedor contumaz.

No Código de Processo Civil alterado (Lei nº 5.869/1973) a dívida condominial não era dotada de liquidez, certeza e exigibilidade. Atributos imprescindíveis para qualquer execução judicial, como ocorre na cobrança de cheque ou uma duplicata mercantil.

Vale dizer, a execução da dívida condominial só era possível após a formação de um “título executivo judicial”, formado por meio de uma sentença proferida pelo procedimento conhecido como “sumário” (art. 275, II, b do antigo CPC), mas que na prática era bastante demorado, pois o devedor tinha a possibilidade de ampla discussão sobre a exigibilidade da dívida, arrastando-se o processo por aos a fio até que fosse iniciada a constrição dos bens do devedor, com penhoras e arrematações que também representavam mais despesas ao Condomínio.

Importante alteração realizada pelo Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), em vigor desde 18 de março de 2016, foi a de encurtar o caminho até a fase executiva. Agora a despesa condominial foi incluída no rol de títulos executivos extrajudiciais, dispensando toda a fase de constituição da dívida (conhecimento), iniciando-se o processo já na fase executiva, confira-se:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Vale destacar que mesmo com a alteração da Lei Processual, continua sendo exigindo aos síndicos que, por meio de seus advogados, realizem a execução da dívida com todos os documentos imprescindíveis para a comprovação do crédito, referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Basicamente, será necessário para promover a ação de execução os seguintes documentos: i) cópia da convenção; ii) cópia da ata da assembleia que elegeu o atual síndico; iii) cópia da ata da assembleia geral ordinária que realizou a previsão orçamentária do exercício em débito; iv) demonstrativo do débito atualizado; v) dentre outros documentos que comprovam a inadimplência (ex. Boletos).

É bom destacar, ainda, que o juiz irá analisar todos os documentos, podendo até mesmo determinar a emenda à inicial e, segundo se extrai do artigo 785, do NCPC, “a existência de título extrajudicial não impede a parte de optar pelo procedimento de conhecimento, a fim de obter título executivo judicial”.

Recomenda-se sempre a consulta a um advogado para fins de instruir a ação com todos os documentos necessários, para que o Condomínio não perca tempo. Lembre-se, ainda, que os Juizados Especiais Cíveis (Pequenas Causas) não aceitam demandas promovidas pelos Condomínios de maneira gratuita, devendo as ações serem propostas na Justiça Comum, recolhendo-se as custas processuais como de praxe.

Nesse sentido: Recurso inominado – Ação movida por condomínio para cobrança de verbas condominiais – Aplicação da Súmula nº 45 do Colégio Recursal de Sorocaba, segundo a qual “o condomínio e o espólio não podem propor ação no juizado especial em razão do disposto no artigo 8º, § 1º, da Lei 9.099/95” – Indeferimento da petição inicial, com extinção do feito sem resolução de mérito - Sentença bem fundamentada - Recurso improvido. (Recurso Inominado nº 0002114-66.2011.8.26.0602. Relator: Ivan Alberto de Albuquerque Doretto; Sorocaba: 1ª Turma; J. 22/11/2011).

Diga-se, ainda, que o procedimento sumário foi extinto pelo Novo CPC que agora é realizado pelo procedimento comum ordinário (art. 1.049, parágrafo único, NCPC).

A boa notícia aos síndicos é que ao invés do Condomínio ter de aguardar a expedição do mandado de citação, com prazo de 15 (quinze) dias para o oferecimento de defesa; pelo processo executivo, o condômino será citado para pagar o débito no prazo de apenas 3 (três) dias, sob pena de não o fazendo, o Oficial de Justiça poder retornar a diligencia e já proceder à penhora de bens de propriedade do condômino que encontrar, in verbis:

Art. 829. O executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação.

§ 1o Do mandado de citação constarão, também, a ordem de penhora e a avaliação a serem cumpridas pelo oficial de justiça tão logo verificado o não pagamento no prazo assinalado, de tudo lavrando-se auto, com intimação do executado.

§ 2o A penhora recairá sobre os bens indicados pelo exequente, salvo se outros forem indicados pelo executado e aceitos pelo juiz, mediante demonstração de que a constrição proposta lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente.

É importante que o Condomínio já indique bens de propriedade do condômino devedor para que o Oficial de Justiça possa penhorá-los, agilizando o processo de expropriação (ex. Veículos automotores).

Outra alteração oportuna diz respeito à tentativa de citação e intimação do devedor. Anteriormente, o condômino-devedor se furtava ao recebimento das correspondências e Oficiais de Justiças, inclusive, constrangendo e ameaçando funcionários do Condomínio (porteiros) com as mais variadas desculpas para se ocultar da Justiça, procrastinando o andamento da ação.

Segundo o artigo 248, § 4º, do NCPC, será válida a entrega do mandado ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, in verbis:

Art. 248, § 4º. Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.

A recomendação é que os síndicos orientem os funcionários que não "omitam" ou "mintam" sobre a informação de que o condômino está presente ao local, pois, é crime de resistência (art. 329, Código Penal) impedir ou resistir ao cumprimento das determinações judiciais, no caso, prejudicando o trabalho dos Oficiais de Justiça nas diligencias citatórias ou até mesmo nos procedimentos de penhora de bens. Sugere-se que o funcionário apenas interfone ao condômino e anuncie (com discrição) a presença do Oficial de Justiça, deixando para que este último certifique o ocorrido na diligencia, com a fé pública que lhe é concedida pela legislação.

No caso de recebimento de citações ou intimações pelo serviço de correio, deverá ser entregue imediatamente ao condômino, para que não cause prejuízo a demora. Um grande desafio enfrentado por muitos síndicos, pois o condômino também se furta ao recebimento de cartas. A alternativa, neste caso, é realizar a entrega da correspondência sempre na presença de pelo menos uma testemunha, documentando que o condômino se recusou a receber espontaneamente.

Quanto à declaração por escrito sob as penas da lei que se refere a segunda parte do artigo supracitado, entendemos que se trata da declaração "falsa" prestada pelo funcionário que o condômino não está presente ao local, quando na realidade está. Ou, ainda, nos casos em que é informado que o condômino está "viajando" ou "a serviço", mas que não procede a verdade. Nesta situação, caso o Oficial de Justiça identifique a informação duvidosa, poderá certificar que o condômino está tentando se ocultar à citação e, havendo suspeitas de que o funcionário da portaria colabora com tal condômino, eventualmente, poderá ser exigida uma declaração de próprio punho do funcionário, o que repudiamos veemente posto que não há treinamento (muitas das vezes sequer escolaridade fundamental) para que o funcionário assuma tamanha responsabilidade, sendo que o mais indicado é exigir que o Oficial de Justiça cumpra o seu dever e certifique o ocorrido na diligencia, não carreando qualquer outra declaração elaborada por terceiro. Até porque, como dito alhures, o Oficial tem fé pública e isso já basta para certificar a ocultação do condômino, mesmo sem a declaração do funcionário da portaria.

Também passou a ser obrigatória a designação de audiência de tentativa de conciliação antes da apresentação da defesa pelo condômino-devedor, o que é um avanço importante introduzido pelo novo diploma, devido à grande quantidade de ações distribuídas e que o Judiciário não dá conta, até porque são poucos os funcionários públicos e a máquina pública não vence a demanda diária da sociedade, confira-se:

Art. 334. Se a petição inicial preencher os requisitos essenciais e não for o caso de improcedência liminar do pedido, o juiz designará audiência de conciliação ou de mediação com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, devendo ser citado o réu com pelo menos 20 (vinte) dias de antecedência.

Crítica que se faz e, talvez não tenha sido observada por muitos colegas, diz respeito à autocomposição. Explicamos. No caso das ações executivas, em princípio, o título executivo já possui todos os atributos (certeza, liquidez e exigibilidade), logo, não haveria sentido ao Condomínio solicitar a realização de uma audiência de conciliação prévia, dispensando a citação de 3 (três) dias para pagamento e a possibilidade de dar início imediato à penhora dos bens do devedor, inclusive, penhora on-line.

Afinal, a quem interessaria um acordo parcelado se houvesse, por outro lado, a possibilidade de se penhorar em um único ato todo o numerário, corrigido e os encargos legais? Acreditamos que o devedor é quem seria o maior interessado.

Certamente que a tentativa de conciliação somente se daria nas ações promovidas pelo sistema antigo e não pela via executiva, esta última, mais vantajosa ao condomínio-exequente.

Ademais, o débito condominial não é um direito disponível passível de autocomposição pelo síndico, se este último não tiver prévia autorização da Assembleia de Condôminos para realizar qualquer tipo de acordo ainda que perante o Judiciário. Isso porque, a dívida cobrada pertence ao Condomínio, ou seja, é dinheiro dos condôminos e não do síndico. O síndico é apena o representante legal dos condôminos.

Logo, antes de realizar a audiência de conciliação, o síndico deverá estar previamente autorizado pela Assembleia, com a proposta de acordo votada pelos condôminos, sendo que eventual abatimento dos juros ou correção monetária também é um assunto muito polêmico e que poderá gerar “precedentes” contra o síndico, ao firmar um acordo favorável a determinado condômino em detrimento de outro.

Segundo se extrai do artigo 334, § 4º, do novo CPC, a audiência de conciliação poderá ser cancelada se ambas as partes, expressamente, informarem desinteresse ou não for admitida a autocomposição:

Art. 334. (...) § 4o A audiência não será realizada: I - se ambas as partes manifestarem, expressamente, desinteresse na composição consensual; II - quando não se admitir a autocomposição.

Em que pese ser muitíssimo importante a autocomposição, com o propósito de evitar longas e caras demandas, entupindo o já entupido Judiciário, fato é que um acordo mal elaborado poderá gerar mais prejuízos ao Condomínio e, inclusive, a responsabilização do síndico com o ressarcimento decorrente da má gestão.

Recomenda-se, portanto, que o assunto seja antes deliberado em assembleia, definindo-se a “política de acordos” (mediante quórum simples) autorizando o síndico e conselheiros na realização de acordos judiciais e extrajudiciais, com limites de alçadas pré-determinados, como já ocorre há anos por qualquer empresa representada por prepostos.

É uma grande ilusão pensar que o processo de execução irá resolver todos os problemas de inadimplência nos Condomínios. Até porque, continuam sendo distribuídas ações de cobranças (e agora de execuções) de dívidas condominiais. A inadimplência - ao nosso modo de ver - é um problema social, devido à crise econômica, desemprego, etc. Também é um problema cultural do condômino que acaba se acostumando com a reincidência da sua inadimplência.

Não se pode esquecer que até na ação executiva, o devedor-executado terá possibilidades de defesa, podendo alegar excesso de execução ou impugnar qualquer matéria que lhe seria lícito deduzir como defesa em processo de conhecimento (preliminares e ilegitimidades), confira-se:

Art. 914. O executado, independentemente de penhora, depósito ou caução, poderá se opor à execução por meio de embargos.

Art. 917. Nos embargos à execução, o executado poderá alegar:

I - inexequibilidade do título ou inexigibilidade da obrigação;

II - penhora incorreta ou avaliação errônea;

III - excesso de execução ou cumulação indevida de execuções;

IV - retenção por benfeitorias necessárias ou úteis, nos casos de execução para entrega de coisa certa;

V - incompetência absoluta ou relativa do juízo da execução;

VI - qualquer matéria que lhe seria lícito deduzir como defesa em processo de conhecimento.

Outra discussão em aberto se refere às dívidas vencidas e vincendas do condômino. Ou seja, poderá o Condomínio executar além das cotas vencidas até a distribuição da ação, aquelas que forem vencendo ao longo da lide? Como ocorre nas cobranças locatícias, visto que o débito condominial é - assim como a dívida de aluguel - dívida de trato sucessivo (vence todo o mês).

Ora, por uma questão de economia processual, a Lei já autorizava em seu artigo 290, do revogado CPC/73, a inclusão das parcelas vincendas no cálculo até a prolação da sentença, até porque, seria incoerente ao credor ter que ajuizar uma ação a cada mês, tumultuando o Judiciário. Inclusive, mesmo que a parte não requeira, o juiz tem por obrigação incluir tais parcelas na condenação imposta pela sentença, confira:

Art. 290. Quando a obrigação consistir em prestações periódicas, considerar-se-ão elas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor; se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las, a sentença as incluirá na condenação, enquanto durar a obrigação.

Pois bem, para um procedimento em que ainda está sendo discutida a exigibilidade da despesa (procedimento ordinário), onde ainda não foi formado o "título judicial", a inclusão das parcelas vincendas é de rigor. Contudo, para o processo executivo, em que se exige a "liquidez e certeza" da dívida, querer apresentar planilhas atualizadas com novos períodos não informados desde a citação, nos parece inapropriado.

Vale dizer, no processo de cobrança pelo rito ordinário é possível pleitear os débitos vencidos e vincendos, mas na executiva, apenas os débitos vencidos até a interposição da ação.

Alternativa válida seria aguardar um período maior de inadimplência (ex. Seis meses ou até um ano), para executar a cada período fechado, as parcelas já vencidas. Esse problema processual deverá ser enfrentando pelo Judiciário futuramente.

Concluindo. O processo de execução poderá ser vantajoso pela velocidade na citação e na expropriação dos bens do devedor, mas não irá eliminar a possibilidade de embargos ou impugnações do devedor, como visto acima.

Acreditamos que as constantes ameaças de penhoras, protestos e outras formas de constrições lícitas, será o fator que mais irá aterrorizar os devedores contumazes, retirando-lhes o sono. Isso porque, numa sociedade capitalista, em que ter “crédito” é o fator essencial para se viver com dignidade, toda e qualquer restrição ou indisponibilidade de bens, mostrar-se-á como único instrumento capaz de combater a inadimplência ou ao menos reduzi-la.

Por todas essas razões, acreditamos que não há “mágicas” para a cobrança eficaz do débito condominial, sendo que o novo Código de Processo Civil trouxe sim mudanças importantes, contudo, já ultrapassadas para o atual momento da sociedade.

Os síndicos que pretendem reduzir ou acabar com a inadimplência nos condomínios, devem se utilizar das ferramentas jurídicas disponíveis, mas, sobretudo, insistirem na velha receita para o sucesso de qualquer cobrança: O ACORDO!

13 Comentários

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Ótimo texto e bastante esclarecedor. Para muitos dos contumazes condôminos devedores não se aplicam as questões referentes à atual crise econômico-financeira-social pelo qual o país atravessa. Não o fazem porque não querem pois muitos continuam adquirindo bens móveis e imóveis de alto custo, independentemente de crises, mas recusam o pagamento de suas obrigações condominiais. De todo modo, o novo CPC será um grande aliado para os condomínios. continuar lendo

Obrigado a todos pelos elogios, críticas e comentários, a disposição. continuar lendo

Caro Dr. Alexandre Callé, boa tarde.
De muita valia suas explanações, independente de ser operador de Direito, perfeito.
Aproveito para desejá-lo feliz páscoa. Obrigado, continuar lendo

Prezados, me paira uma grande dúvida sobre a questão! Pelo sistema anterior, ao ajuizar a cobrança , requeria -se a aplicação do disposto no artigo 290 do CPC/73 para a inclusão das parcelas que se vencessem no decorrer lide. Porém agora pelo sistema atual, por tratar de título dotado de liquidez e certeza, como fazer com as parcelas vincenda? Penso que não seria tecnicamente correta a inclusão na execução de novos títulos! ! Como proceder ???? continuar lendo

Muito bom artigo!!!! A queda da multa de 20% foi praticamente um incentivo à inadimplência nos condomínios. Penso que esse tipo de dívida deveria ter o máximo de urgência em ser cobrada e resolvida pela justiça, pois é diferente de uma dívida com uma empresa, por exemplo. Empresas têm lastro para este tipo de coisa, enquanto, nos condomínios, estamos obrigando os adimplentes a pagar pelas despesas dos inadimplentes. Além de ser injusto, na minha opinião, também torna a convivência insuportável, uma vez que devedor e credores estão obrigados a conviver diariamente. A lei, nesse caso, deveria ser mais dura com o inadimplente. continuar lendo