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10 de Dezembro de 2018

Alteração da Convenção e do Regimento ou Regulamento Interno do Condomínio. Será que é possível?

Principais diferenças entre a convenção e regulamento. Quórum de aprovação.

Alexandre Callé, Advogado
Publicado por Alexandre Callé
há 2 anos

A elaboração ou alteração da Convenção ou do Regimento Interno (também chamado de Regulamento Interno) do Condomínio é um procedimento muito específico, pois reclama uma série de atos que vão desde a confecção da minuta, com a posterior discussão do novo texto em Assembleia, passando pela votação de 2/3 (dois terços) dos condôminos, quórum qualificado e de difícil alcance em diversos Condomínios. E, por fim, o registro perante o Cartório de Imóveis competente, observando todas as suas solicitações e exigências registrais, que não são poucas, diga-se de passagem.

Com efeito. O texto da nova Convenção ou do Regulamento é extremamente técnico e exige a consulta de um profissional especializado. Isso porque, algumas incongruências poderão surgir. Como por exemplo: a inserção de cláusulas ou parágrafos totalmente conflitantes ou ilegais com o vigente Código Civil (Lei nº 10.406/2002), sendo esta a Lei que disciplina os assuntos do Condomínio Edilício (artigos 1.331 a 1.358), além de outras incompatibilidades com outras legislações (ex. Lei de Locações nº 8.245/91) ou, até mesmo, ofensa direta à própria Constituição Federal, no que se refere aos direitos de propriedades (art. 5º, XXII).

O Código de Civil traçou às regras gerais que poderão disciplinar os assuntos condominiais, porém, o Legislador autorizou que cada comunidade condominial, por meio da Convenção e do Regulamento, também disciplinasse às suas regras internas e específicas aos condôminos e moradores, até porque, cada edifício tem uma característica peculiar e poderá ser completamente diferente de outro edifício na mesma região.

Pode-se dizer, portanto, que a Convenção e o Regulamento são as leis internas do condomínio, o pacto firmado entre os condôminos e que traz às regras de convivência e que irá – ou ao menos pretendem – fazer com que o ambiente seja harmônico e respeitos entre os seus moradores, funcionários e visitantes.

Segundo Agnaldo Celino de Souza[1]:

“A convenção estabelece normas gerais de funcionamento dentro do condomínio, ficando a cargo do regulamento interno fixar as particularidades. Se a convenção especifica quem pode utilizar ou não a piscina, a churrasqueira, as quadras de esportes etc., o regimento interno deve estabelecer o horário de funcionamento. Se o art. 1.348 do Código Civil determinou as atribuições do síndico, a convenção poderá ir além das previstas e criar outras mais convenientes. Como norma interna, enunciará se o cargo do síndico é gratuito ou remunerado, bem como a forma de remuneração”. Grifamos.

Dessa maneira, enquanto a Convenção disciplina assuntos mais genéricos do condomínio, o Regulamento trata de assuntos mais específicos e que sejam relacionados ao diaadia do Condomínio, ou até mesmo aqueles assuntos que não foram satisfatoriamente tratados na Convenção, gerando dúvidas de interpretação pelos condôminos.

Contudo, o Regulamento jamais poderá contradizer a Convenção. Assim como esta última não poderá ferir dispositivo de Lei. E havendo conflito entre a Lei, a Convenção e o Regulamento, por uma questão de hierarquia, deverá prevalecerá a norma superior, no caso na seguinte ordem: a Lei, a Convenção e o Regulamento.

Alguns elementos mínimos são exigidos pelo artigo 1.334, Código Civil, para a elaboração da Convenção, de modo que o Condomínio possa se organizar juridicamente e efetuar a cobrança da cota condominial, traçando às funções dos seus representantes, os meios punitivos, dentre outros assuntos, veja-se:

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

Apenas com relação ao Regimento Interno (também chamado de Regulamento Interno), pondere-se que não é mais obrigatório constar no corpo da Convenção, com exigido na Lei anterior (4.591/64), podendo, atualmente, ser levado ao registro em documento apartado, contendo somente às regras de funcionamento interno do Condomínio.

Dúvida corrente diz respeito ao quórum para a aprovação das alterações da Convenção e do Regulamento. Quanto à Convenção, não se tem mais dúvidas, sendo expressamente previsto no artigo 1.351 do Código Civil o quórum qualificado de 2/3 (dois terços) da totalidade dos condôminos (leia-se da totalidade dos condôminos e não apenas dos presentes à assembleia), in verbis:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004). Grifamos e sublinhamos.

Note-se que o artigo 1.351 do Código Civil foi alterado pelo art. 58 da Lei nº 10.931/04, excluindo do texto original a previsão do mesmo quórum de 2/3 (dois terços) para o regulamento. Vale dizer, o vigente diploma só traz a previsão para o quórum de alteração da convenção, silenciando sobre o regulamento. Veja-se:

“Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos”. (Texto vigente com redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004). Grifamos e excluímos.

Para Carlos Alberto Dabus Mafuf e Márcio Antero Motta Ramos Marques[2], por prudência, o quórum de alteração do regimento é o mesmo da convenção, in verbis:

O Código Civil de 2002 não foi expresso quanto ao modo e quórum de aprovação do regimento interno, sendo de todo prudente que seja ele também aprovado em assembleia geral, especialmente convocada para tal fim, e seja à feição da convenção, aprovado por dois terços dos condôminos, já que para sua alteração, bem como da convenção, a lei civil exige quórum de dois terços (art. 1.351)”. Grifamos e sublinhamos.

Há o entendimento, ainda, que a partir de agora o regulamento poderia ser alterado pelo quórum de praxe, a saber, maioria simples dos presentes, em segunda chamada (art. 1.353 do Código Civil), como defendido por Élcio Nacur Rezende[3], veja-se:

“Em 2 de agosto de 2004, a Lei n. 10.931/04 alterou a redação do artigo 1.351, tornando despiciendo o quorum qualificado de 2/3 (dois terços) para que se modifique as disposições do Regimento Interno, fazendo-nos crer que a partir de sua entrada em vigor (2 de agosto de 2004) a simples maioria já é suficiente, nos termos do artigo 1.352”. Grifamos e sublinhamos.

A crítica que se faz à primeira corrente, data vênia, é que o quórum qualificado de 2/3 é muito difícil de ser alcançado e provocaria o engessamento das deliberações condominiais. Já o quórum simplificado (maioria simples dos presentes à assembleia) levaria ao extremo essa situação e possibilitaria alterações sorrateiras e conflitantes com os interesses da maioria dos condôminos, privilegiando, assim, o interesse de uma minoria, gerando situação de abuso e injustiça.

Defendemos uma posição intermediária entre as duas correntes, qual seja, deve-se primeiro aplicar o quórum previsto na Convenção para alteração do Regulamento. E, caso não haja previsão alguma, poderá ser aplicado o quórum da maioria absoluta (50% + 1) da totalidade dos condôminos do edifício ou suas respectivas frações ideais, se este último for o critério que cálculo dos votos previsto na convenção, para às alterações do Regulamento Interno.

Ou seja, seria uma forma de se garantir que o assunto deliberado e aprovado em assembleia, representasse ao menos a decisão da maioria dos condôminos daquela edificação, refletindo, assim, os interesses da massa condominial, tornando o resultado da decisão inconteste, ainda que desagradasse a minoria dos condôminos que deverão se conformar com a decisão da maioria.

Vale citar, ainda, o Enunciado nº 248 da Jornada de Direito Civil, promovido pelo Conselho da Justiça Federal, sobre o assunto, além de um precedente jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, os quais caminham, para o entendimento acima defendido. Vale conferir:

Enunciado nº 248 – Art. 1.334, V: O quorum para alteração do regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na convenção.

EMENTA: CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RECURSO ESPECIAL. QUORUM PARA ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO DE CONDOMÍNIO. MATÉRIA QUE DEVE SER DISCIPLINADA PELA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, COM A VIGÊNCIA DA LEI N. 10.931⁄2004, QUE ALTEROU A REDAÇÃO DO ART. 1.531 DO CÓDIGO CIVIL, CONFERINDO, NO PONTO, LIBERDADE PARA QUE A CONVENÇÃO CONDOMINIAL DISCIPLINE A MATÉRIA. ADMISSÃO DE ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO POR MAIORIA SIMPLES DOS CONDÔMINOS, EM INOBSERVÂNCIA À NORMA ESTATUTÁRIA. DESCABIMENTO.

1. O art. 1.333 do Código Civil, ao dispor que a convenção que constitui o condomínio edilício torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, não tem, assim como toda a ordem jurídica, a preocupação de levantar paredes em torno da atividade individual. É intuitivo que não pode coexistir o arbítrio de cada um com o dos demais, sem uma delimitação harmônica das liberdades, por isso, na verdade, o direito delimita para libertar: quando limita, liberta. (REALE, Miguel. Lições Preliminares de Direito. 27 ed. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 64).

2. Com efeito, para propiciar a vida em comum, cabe aos condôminos observar as disposições contidas na convenção de condomínio, que tem clara natureza estatutária. Nesse passo, com a modificação promovida no art. 1.351 Código Civil, pela Lei n. 10.931⁄2004, o legislador promoveu ampliação da autonomia privada, de modo que os condôminos pudessem ter maior liberdade no que tange à alteração do regimento interno; visto que, à luz dos arts. 1.334, III e V, do Código Civil e art. da Lei n. 4.591⁄1964, é matéria a ser disciplinada pela convenção de condomínio.

3. No caso em julgamento, a pretendida admissão de quorum (maioria simples), em dissonância com o previsto pelo estatuto condominial - que prevê maioria qualificada (dois terços dos condôminos) - resultaria em violação da autonomia privada, princípio constitucionalmente protegido.

4. Recurso especial não provido.

(STJ - RECURSO ESPECIAL Nº 1.169.865 – DF - RELATOR: MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO – Publicado no DJe: 02/09/2013). Grifamos.

Logo, enquanto o Regulamento estiver inserido no mesmo documento da Convenção, não poderá haver alteração do Regulamento por quórum inferior ao exigido na própria Convenção (2/3), visto que o documento é um só e alterando um, igualmente estaria se alterando o outro.

Concluindo, no caso de omissão da Convenção, quando da elaboração ou alteração do Regimento Interno, a aprovação da maioria absoluta dos condôminos (50% 1 dos condôminos) seria razoável, pois evitaria seu engessamento pela dificuldade de alcance de uma votação de 2/3 (dois terços), bem como afastaria a possibilidade da legitimação de alterações polêmicas, que facilmente seriam aprovadas pela votação de praxe (maioria dos presentes em segunda chamada – art. 1.353 do Código Civil).

Após a regular aprovação das alterações da Convenção e do Regulamento Interno em Assembleia, recomendando-se que em formas apartadas, a Convenção ainda deverá ser levada ao Registro de Imóveis competente, para que possa surtir todos os seus efeitos jurídicos, principalmente, perante terceiros.

O problema enfrentado por muitos síndicos e administradores, diz respeito às exigências – quase que intransponíveis – feitas pelas serventias imobiliárias, a citar algumas, tais como: a identificação de todos os proprietários cujos nomes conste nas respectivas matrículas de cada unidade votante (inclusive dos cônjuges e co-proprietários); a convocação de pauta específica; a conferência de todas às procurações outorgadas pelos legítimos representantes e outras solicitações feitas pelo registro.

Já o Regulamento, se estiver apartado, poderá ser levado ao registro no Tabelionato de Notas, normalmente, o mesmo cartório em que costumam ser registradas as atas de assembleias.

Importante destacar que com relação à titularidade das unidades em edificações mais antigas, há casos mais complexos – até mesmo insolucionáveis – que emperram o registro, justamente por não se atingir o quórum exigido pelo Legislador.

Podemos citar os casos de proprietários que já faleceram há muitos anos e que ainda não foi aberto o inventário e transmitida a propriedade aos herdeiros, pairando dúvidas sobre quem é o atual representante legal da unidade.

Noutros casos, ainda existem unidades registradas em nome de um proprietário mais que ninguém sabe onde o mesmo se encontra ou se ainda está vivo. Muitas vezes, tratam-se de “contratos de gaveta” (compromissos de compra e venda) que não foram levados ao registro, por questões tributárias, a depender de lavratura de escritura definitiva ou outra medida jurídica.

Existem ainda aqueles casos em que o proprietário outorgou poderes de administração e representação para determinado procurador que pouco colabora com o sindico na reunião das assinaturas para aprovação dos instrumentos.

E por fim, não podemos nos esquecer dos “condomínios clube” ou daqueles empreendimentos com várias torres e apartamentos, o que torna uma missão impossível conseguir reunir a quantidade suficiente de pessoas em uma Assembleia marcada para atas horas da noite, num espaço minúsculo (salão de festas), com estrutura imprópria e que gera ainda mais tumulto.

Ora, se considerarmos um empreendimento com 500 unidades, seriam necessários 333 condôminos (todos proprietários e respectivos cônjuges) reunidos em assembleia para aprovação da alteração da Convenção, situação inimaginável de acontecer no mundo real. Quiçá poderíamos pensar em reunir 333 procurações com respectivas firmas reconhecidas, o que elevaria em muito ainda às despesas condominiais para alcançar o resultado tão esperado.

De fato, parece-nos que o Legislador Ordinário ainda vive em casas ou desconhece a complexidade de se reunir 2/3 de condôminos em uma tumultuada assembleia de condomínio.

Certamente que um Projeto de Lei para alterar essa exigência intransponível do artigo 1.351, primeira parte, do Código Civil, poderia tornar mais “operacional” e “possível” juridicamente, as alterações das arcaicas convenções e regulamentos, trazendo a todos os condôminos regras atualizadas e de acordo com as suas reais necessidades, resolvendo, quem sabe, inúmeros problemas de ordem pessoal dentro dos condomínios, como tem noticiados nossos jornais a cada dia.

Por todas essas razões e, sem o propósito de exaurir o assunto, há muitos Condomínios que ainda precisam alterar as suas Convenções e Regulamentos, até mesmo para fins de poder aplicar uma simples multa que, com o passar dos anos, acabou ficando desatualizada, por exemplo. De modo que se torna imperiosa a alteração desses instrumentos jurídicos, para que o síndico possa cumprir e fazer cumprir as regras internas daquela comunidade condominial, alcançando o resultado esperado que é a pacificação dos conflitos e um ambiente mais harmônico de se viver.


[1] Condomínio em Edifícios. 5ª Ed. São Paulo: Atlas, 2007, págs. 54/55.

[2] Condomínio Edilício. 3ª ed. São Paulo: Saraiva, 2009, págs. 118/119.

[3] Condomínio em edifícios. Belo Horizonte: Del Rey, 2005, p. 58.

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