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Alexandre Callé, Advogado
Alexandre Callé
Comentário · há 2 anos
Resolvido o problema com essa lei!

Era polêmico o assunto sobre a cobrança dos loteamentos, vulto "condomínios fechados", com relação à cobrança condominial.
Isso porque, haviam dois entendimentos consagrados. O primeiro de que não se poderia obrigar ninguém a se associar ou permanecer associado (
Constituição Federal) e outro princípio do enriquecimento ilícito. Ou seja, o STJ em julgado uniformizador decidiu que não se poderia cobrar despesas "do tipo condominiais" de loteamentos, contrariando entendimento consagrado de nosso prestigiado TJ-SP. Data venia, mas situações de enriquecimento sem causa dispararam depois dessa catastrófica decisão superior. Agora com a nova lei não existem mais dúvida: Art. 1.358-A, § 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. Parabéns ao legislador que desta vez foi mais sábio que nossos ilustres ministros, os quais, provavelmente, não moram em condomínios ou loteamentos e desconhecem as suas despesas e dificuldades na cobrança judicial.
Parabéns ao professor pelo excepcional artigo - como de costume!
Importante aprofundarmos essa discussão e compartilharmos essa boa notícia!!!
Alexandre Callé, Advogado
Alexandre Callé
Comentário · há 4 anos
Meus Queridos,

Faço apenas um adendo ao precedente (ainda não transitado) do STJ. Tudo aquilo que até hoje pensávamos sobre o que seria um "condômino antissocial", o conceito, foi alargado pelo Ministro Salomão, aproximando ao conceito de "reincidente contumaz (multa de até 5 cotas)".
A pergunta que não quer calar: É possível considerar antissocial o condômino que não causa qualquer tipo de aborrecimento no condomínio (não viola o art.
1.336, IV, CC), mas atrasa (por algum motivo plausível. ex desemprego) uma, duas, três ou até mesmo 1 ano de condomínio? Parece-me que não.
O conceito de antissocial, como se depreende do acordão, deve ser atribuído àquele condômino que "abusa", que deixa de pagar, mesmo sem motivos justificadores.
No caso da decisão, o condômino só pagava quando o condomínio cobrava judicialmente, sem motivos válidos. Fato este peculiar analisado pelo STJ. Não se deve, ao meu entender, generalizar a decisão do STJ para todas as situações. Cada caso é um caso!
Ademais, o alargamento da multa de 2% para até 10% ou a soma das duas (como decidiu), pode sim gerar bis in idem (como fundamentou o ministro do voto contrário), pois o fato gerador da multa é o mesmo (inadimplemento reiterado).
Ao meu modo de ver, são institutos jurídicos diferentes que merecem tratamentos também diferentes (inadimplência x conduta antissocial).
O legislador já deu tratamento diferente para a multa de 2% por inadimplência (art. 1.336, § 1º, CC) e outro tratamento para a reincidência (art. 1.337, caput) e, ainda, outra penalização ao antissocial (art. 1337, parágrafo único).
Caso contrário não separaria os artigos e os parágrafos. Trata-se de técnica de redação legislativa tão somente.
Não cabe interpretação extensiva quando o legislador já fixou os parâmetros para as situações.
Penso que o precedente do STJ foi além e criou grande dúvida no meio jurídico, principalmente confundindo os dois institutos (reiteração e antissocial).
Arremate que é possível pelo Código penalizar o condômino reiteradamente inadimplente com a cobrança de multa de 5 cotas condominiais (art. 1.336, § 2º), só que a grande dificuldade é alcançar o quórum fantasioso idealizado por nosso legislador (que provavelmente não mora em condomínio), desconhecendo as dificuldades de se aprovar, previamente, a multa por 3/4 da totalidade dos condôminos. (Ainda há quem defenda 3/4 dos presentes em assembleia). Ora, num condomínio de 500 apartamentos, precisariam descer à assembleia 375 condôminos (caso as frações sejam iguais). Impossível de se aplicar a multa de até 5 cotas para um caso desses. Nisso pecou o nosso legislador.
Mas ainda assim não se justificaria, com todo o respeito, a decisão do STJ, alterando o disposto na lei.
Frise-se que no caso analisado pelo STJ, também já havia previsão na convenção ou no regulamento do condomínio (não se sabe ao certo) sobre a possibilidade de aplicar multa de até 10% ao reincidente inadimplente (perdoe a redundância).
Ou seja, o precedente é bem específico para o caso, o que não se aplica para todos os condomínios em geral. Antes, deveria alterar a convenção só para depois, aplicar a multa elevada. E não é só isso! O Acordão é claro no sentido de que deve haver uma motivo justificável para aplicar a multa "turbinada".
Logo, como eu disse alhures, não basta sair aplicando a multa sem que o contexto do devedor seja "prejudicial" ao condomínio de modo "comprovado" nos autos do processo.
Atenção aos síndicos nesse quesito elementar do acórdão que não observei ninguém falando até o momento.
O que realmente deveria colaborar o STJ, ao meu sentir, seria enfrentar de uma vez por todas a questão da "expulsão do condômino antissocial", ainda tímidamente apreciada por nossos juízes estaduais. Assunto este mais que polêmico e que esbarra na proteção do direito de propriedade (que não é absoluto). Esta sim é uma discussão acalorada que mereceria mais atenção de nossa Corte Superior, pois é um problema social recorrente em nossos Fóruns e sem muita solução prática, causando maiores problemas aos condomínios que a inadimplência.
Vejamos como nossos Tribunais Estaduais irão se comportar com esse "inusitado" precedente. Como dito, "precedente", podendo ou não ser seguido pelos Tribunais.

UM FORTE ABRAÇO A TODOS E PARABENS PELO EXCELENTE ARTIGO!

Alexandre Callé
advogado em SP
calle.adv@gmail.com
Alexandre Callé, Advogado
Alexandre Callé
Comentário · há 4 anos
A maior dificuldade de se aplicar a multa ao devedor contumaz é conseguir a aprovação da mesma na assembleia, pois o quórum é de 3/4 de todos os condôminos. Nosso legislador, provavelmente, não deve morar em condomínios... A nossa legislação ainda é muito tímida no que se refere à perda da propriedade ou a expulsão do condômino antissocial. Poucos são os magistrados que conseguem fundamentar a expulsão do condômino antissocial, com base no abuso de direito em contra senso ao direito constitucional de propriedade. O legislador não deu ao síndico um instrumento célere e hábil para conseguir punir o condômino inadimplente e contumaz, mas sim, criou mais dificuldades. Quem sofre são os demais condôminos. O quórum de 3/4 para aplicação da multa de 5x ou de 10x é um obstáculo intransponível pela lei, que só é possível para condomínio com poucos moradores. Alteração legislativa já! Os tempos mudam, as lei não acompanham...

Código Civil.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
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