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Condômino Antissocial. Pode ser expulso?
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O Código Civil (Lei nº 10.406/2002) exige de todos os condôminos (proprietários e locatários) a observância das normas de boa convivência, bons costumes, bom senso e boa vizinhança: Art. 1.336. São deveres do condômino: IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Se as manifestações ou atos dos condôminos ou inquilinos ultrapassarem os limites do razoável e chegarem às vias de fato com agressões físicas ou ofensas morais, poderá o vitimado, desde que tenha meios de provar o acontecido, se valer de medidas mais drásticas em face do agente ofensor, a saber, a propositura de representação perante a autoridade policial para a apuração de crime, sem prejuízo da promoção de ação de indenização por danos morais na órbita cível. Logo, o condômino ou inquilino ofensor poderão ser responsabilizados pessoalmente, podendo qualquer pessoa entrar com ação diretamente, não é o condomínio quem está legitimidade para entrar com ação em nome do prejudicado. Ofensas pessoais e agressões físicas são tratadas individualmente pela própria pessoa ofendida. Com relação aos funcionários do condomínio e das empresas terceirizadas, recomendamos que síndico advirta expressamente o condômino (ou inquilino) para não mais proceder de tal maneira. Do contrário, poderá gerar prejuízos financeiros ao condomínio, no caso de algum funcionário demandar na Justiça do Trabalho reclamando ofensa moral no ambiente de trabalho. A advertência servirá como prova para documentar os fatos e, oportunamente, poderá servir ao condomínio em eventual ação de regresso contra o causador do dano. Além das medidas individuais que cada condômino poderá adotar contra o seu ofensor, o sindico também deverá aplicar às multas previstas na Convenção e Regulamento Interno, diante os incômodos causados ao ambiente condominial. O Código Civil deu ao condomínio alguns expedientes para o seu efetivo controle disciplinar. Consta dos artigos 1.336 e 1.337 multas pecuniárias que poderão ser aplicadas aos infratores das normas condominiais (Convenção ou Regimento Interno), podendo ser aplicado pelo síndico, em caso de reiteração da conduta, outra multa de até 5 (cinco) vezes o rateio condominial, desde que previamente aprovada em assembleia por 3/4 da totalidade dos condômino ou respectivas frações (não é dos condôminos presentes) e, nos casos de conduta antissocial, até 10 (dez) vezes o valor da cota. A diferença desta última é que o quórum de 3/4 deve ser obtido logo após a aplicação da multa, com a ratificação em Assembleia. Ao passo que na reiteração, primeiro se aprova em Assembleia para depois aplicá-la ao condômino. Ocorre que mesmo aplicando todas essas multas qualificadas, mesmo alcançando todos os quóruns exigidos, o síndico fica “refém” das ações desses condôminos antissociais, pois, alguns deles são dotados de grandes riquezas e conseguem pagar todas às multas que chegam a ser insuficientes para barrar os abusos praticados. O recomendável - quando as multas já não atingem a sua finalidade - é de se socorrer do Judiciário, para a aplicação de uma multa diária mais “salgada” ou outra medida judicial mais efetiva e que possa "barrar" o condômino antissocial e o faça pensar duas vezes antes de incomodar os demais condôminos. Lembrando-se que o Judiciário só poderá ser acionado após ultrapassados todos esses obstáculos, vale dizer, somente quanto já aplicadas todas às multas previstas nas normas condominiais. Certamente que há situações em que o síndico jamais conseguirá reunir em uma mesma assembleia ¾ (três quartos) dos condôminos, como exigido pela Lei (art. 1.337, CC), para aprovar a multa ao antissocial. Situação extremamente dificultosa aos Condomínios que possuem diversas unidades, várias torres e sequer possui um espaço físico para reunir tanta gente assim. Isso sem falar no desinteresse crescente dos condôminos nas participações das Assembleias, dificultando ainda mais às providências que deveriam ser aplicadas pelo síndico. E acredite, reunir diversas procurações para conseguir o quórum qualificado é outra medida extremamente impossível, até porque, irá expor a opinião pessoal de cada condômino com relação ao condômino antissocial, acirrando ainda mais os ânimos naquele prédio (isso sem falar na violência que pode desencadear). Talvez o Judiciário se sensibilize com essa dificuldade de quórum (intransponível em muitos casos), fazendo com que o art. 1.337 do CC não se torne “letra morta”, diante da sua impraticabilidade no mundo real. Podendo, assim, aceitar a distribuição de ações de aplicação de multas sancionatórias, mesmo sem que tenham sido aplicadas as cinco ou dez cotas, dependendo de cada situação, é o entendimento desse autor. Inclusive, já existe um precedente recente no STJ (REsp 1.247.020-DF), aplicando além da multa pecuniária de 2% por atraso no pagamento da cota condominial, a multa de até 10%, cobrada 'pro rata die', calculada em 30 dias, por considerar que o conceito de antissocial não é somente aplicado àquele que causa transtornos de ordem pessoal no Condomínio, mas também aquele que sistematicamente não cumpre com o seu primeiro dever que é o pagamento das cota condominiais, in verbis: (...) o condômino inadimplente reiterado arcará com uma penalidade pecuniária de até 10% (dez por cento), cobrada pro rata die, calculada em 30 dias. (...) O condômino nocivo ou antissocial não é somente aquele que pratica atividades ilícitas, utiliza o imóvel para atividades de prostituição, promove a comercialização de drogas proibidas ou desrespeita constantemente o dever de silêncio, mas também aquele que deixa de contribuir de forma reiterada com o pagamento das taxas condominiais. (...) entendo que a conduta do recorrente se amolda ao preceito legal do caput do art.1.3377 doCC/20022, pois se trata de evidente devedor contumaz de débitos condominiais, apto a ensejar a aplicação da penalidade pecuniária ali prevista”. Importante destacar que o condômino antissocial é uma pessoa em perfeitas condições intelectuais, consciente de todos os atos que pratica. É o seu comportamento que tornando insuportável a convivência com os demais condôminos. Cita-se, por exemplo, o caso do condômino que realiza festas em seu apartamento todos os dias da semana, sem se preocupar com o barulho, incomodando os vizinhos. Ainda que receba multas pecuniárias, continuará o condômino abusando de seus direitos como proprietário. Atitude esta incompatível com as normas condominiais (Convenção e Regulamento Interno). Logo, o condômino “barulhento” está em perfeitas condições intelectuais, não há qualquer patologia psicológica, ao contrário, ele sabe exatamente o que está fazendo. Contudo, a aplicação gradativa das multas e até mesmo a pena de expulsão do condômino antissocial, são medidas extremas e que ainda não foram disciplinadas pelo Legislador Brasileiro, como esclarecer João Bastista Lopes[1], in verbis: “O ingresso do condômino no edifício de apartamentos não depende de prévia seleção, não exigindo a lei a observância de quaisquer formalidades ou requisitos particulares. Em decorrência disso, vê-se o condomínio, frequentemente, invadido por pessoas de comportamento censurável, quando não insuportável, cuja presença no edifício constitui sério entrave à tranquilidade da coletividade de condôminos. Não dispõe nosso ordenamento jurídico de instrumentos eficazes para banir do edifício pessoas desse jaez. (...) Não há previsão de despejo compulsório do condômino que apresente comportamento incompatível. (Apelação Cível 112.574-4/5 – Campinas, j. 09.05.2000]. Na Argentina, por exemplo, admite-se o sequestro, pelo prazo de vinte dias, dos apartamentos cujos titulares procedam de forma nociva [Lei 13.512/1948, art. 15). No Uruguai, a lei autoriza o `despejo´ dos ocupantes nocivos (Lei 10.751/1964, art. 11). (...) O novo Código Civil prevê a punição dos condôminos nocivos com a imposição de pesadas multas, mas não a expulsão”. Grifamos. Em que pese nossa legislação não autorizar, expressamente, a expulsão do condômino perturbador, com a perda da propriedade; é possível cogitar, ao menos, sobre uma condenação para determinar que o condômino se mude para outro local, permanecendo com a propriedade em seu poder, podendo, por exemplo, alugá-la a terceiros. Nesse sentido, vale citar J. Nascimento Franco[2]: “O legislador não quis enfrentar o problema e determinar o afastamento do condômino cujo comportamento se revela incompatível com a boa convivência condominial, temeroso de ferir o direito de propriedade. Rigoroso em outros pontos, o legislador foi muito tímido ao regular a utilização do apartamento da porta para dentro. Contudo, para os abusos reiterados a punição eficaz é a exclusão definitiva do condômino ou, pelo menos, com condenação de mudar-se para outro local, pois não é justo que o edifício seja afetado em seu bom nome e seus moradores forçados a suportar a presença de alguém cujo mau comportamento seja incompatível com a moralidade e os bons costumes”. E assim arremata com maestria o saudoso jurista: “O preceito constitucional que assegura o direito de propriedade não conflitará com a lei ordinária que prescreve a interdição temporária do uso, ou a alienação compulsória do apartamento cujo titular cause intranquilidade à vida condominial. Isso porque aquele direito tem de ser exercido visando o bem-estar social, nunca para prejudica-lo na sua realização prática”. Grifamos. Dessa maneira, o síndico tem à sua disposição meios de coibir o condômino infrator, podendo até mesmo se valer do Judiciário para a cobrança das multas, além das cotas condominiais. Ou ainda, nos casos mais drásticos, promover outra medida judicial que determine o afastamento do condômino antissocial da unidade, caso torne impossível a convivência com os demais condôminos. E em se tratando de inquilino, o síndico deverá solicitar providencias do proprietário ou locador, exigindo que tome medidas diante o seu inquilino, podendo o locador promover, eventualmente, ação de despejo por infração do inquilino às normas condominiais (art. 23, X, Lei nº 8.245/91). Por outro lado, há situações em que o comportamento do condômino denota ser diferente, vale dizer, todos percebem que ele não age de forma normal, aparentando ter algum tipo de distúrbio ou problema psíquico grave. Neste caso estamos falando de pessoas que não compreendem os prejuízos que causam à comunidade condominial. Ora, quem possui algum tipo de perturbação mental (ex. Loucos, esquizofrênicos, bipolares, etc.), certamente, não compreenderá a punição da multa recebida. Vale dizer, o síndico pode aplicar diversas multas que nenhuma delas surtirá o efeito desejado que é a cessação dos atos que incomodam a comunidade. Fazendo um paralelo com o que ocorre na Justiça Criminal, de nada adiantará prender uma pessoa “sem o juízo no lugar”, porque ela sairá mais cedo ou mais tarde da prisão (no Brasil o limite é 30 anos), e continuará realizando os mesmos atos criminosos, porque esta pessoa não compreende aquela conduta como um crime. Daí porque, aplicam-se outras medidas de segurança (diferente da prisão), com um tratamento médico ou até mesmo algum tipo de intervenção civil, sem prazo para o indivíduo retornar à sociedade, enquanto não sanada ou amenizada a sua doença, de modo a evitar o seu retorno ao convívio social[3]. O Código Civil dispõe sobre às pessoas detentoras de distúrbios psíquicos (absolutamente incapazes), os quais, necessitam de tratamento médico e cuidados específicos, autorizando-se a propositura de uma ação de interdição judicial, promovida pelos responsáveis do curatelado, como dispõe o Código Civil: Art. 3º. São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil: II - os que, por enfermidade ou deficiência mental, não tiverem o necessário discernimento para a prática desses atos. Art. 1.767. Estão sujeitos a curatela: I - aqueles que, por enfermidade ou deficiência mental, não tiverem o necessário discernimento para os atos da vida civil; III - os deficientes mentais (...); IV - os excepcionais sem completo desenvolvimento mental. Art. 1.768. A interdição deve ser promovida: I - pelos pais ou tutores; II - pelo cônjuge, ou por qualquer parente; III - pelo Ministério Público. O absolutamente incapaz, deve ser representado nos atos da vida civil, por seus pais, tutores ou curadores. Pois, os atos praticados pelos incapazes são nulos. Todavia, a responsabilidade civil deve ser alcançada perante o seu representante legal. O Código Civil autoriza a responsabilização pela reparação civil aos pais pelos filhos menores, aos tutores pelos pupilos e aos curadores perante os curatelados: Art. 932. São também responsáveis pela reparação civil: I - os pais, pelos filhos menores que estiverem sob sua autoridade e em sua companhia; II - o tutor e o curador, pelos pupilos e curatelados, que se acharem nas mesmas condições; Infelizmente, muitas dessas pessoas com problemas de saúde (física ou mental), vivem numa situação de completo abandono, principalmente por parte de seus próprios familiares, os quais, não tomam qualquer providência para evitar o sofrimento do ente querido, preferindo, simplesmente, transferir o “problema” - com o perdão da palavra - para outras pessoas que não possuem qualquer responsabilidade, como é o caso do síndico. Havendo indícios de maus-tratos ou abandono de incapazes por parte dos responsáveis legais do condômino, o síndico, assim como qualquer condômino, poderá informar às autoridades competentes para que tomem às providências necessárias contra o responsável omisso, preservando a saúde do condômino ou possuidor que também é vítima dessa situação de completo abandono. Não se trata, como dito acima, de manter o condômino ou possuidor em “cárcere privado”, ou ainda, deixar de tomar qualquer providencias com o receio do condomínio ser processado. É justamente por isso que existe o Disque Denúncia, para que seja noticiado às autoridades competentes os casos de abusos praticados, na maioria das vezes, pelos próprios familiares. Portanto, sendo este último o caso do condômino, a recomendação é que ao invés de aplicar uma multa pecuniária, o sindico e administradores possam cobrar dos familiares ou responsáveis pelo condômino em situação de conflito mental, que adotem às medidas necessárias para preservar a saúde daquele. E caso sejam constatados “maus-tratos”, poderá o síndico, como qualquer outro condômino que se sentir lesado, acionar as autoridades públicas responsáveis DENUNCIANDO! [1] Condomínio. 9ª. São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais. 2006, págs. 157/158. [2] Condomínio. 5ª ed., São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 2005, págs. 246/247. [3]Código Penall. Art. 26 - É isento de pena o agente que, por doença mental ou desenvolvimento mental incompleto ou retardado, era, ao tempo da ação ou da omissão, inteiramente incapaz de entender o caráter ilícito do fato ou de determinar-se de acordo com esse entendimento. Parágrafo único - A pena pode ser reduzida de um a dois terços, se o agente, em virtude de perturbação de saúde mental ou por desenvolvimento mental incompleto ou retardado não era inteiramente capaz de entender o caráter ilícito do fato ou de determinar-se de acordo com esse entendimentoSP/ 12/11/2019Título: CON...
Alterou o subtítulo do documento Locação para temporada nos condomínios.
há 2 anos
Locações para temporadas ou por meio de sites de buscas na internet.
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há 2 anos
Locações por curto período de tempo ouão para temporada nos condomínios residenciais.
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...e residencial, há notícias de algunmuitos condôminos-proprietários que... ...s em hotéis, flats e pousadas. Este tipo de locação ou hosped... ...m sites de buscas na internet. Grosso modo, o serviço é ofert... ...téis e congêneres. Os imóveis ofertados são mobiliados e com a promessa da segurança de um condomínio res... ...ambiente familiar e acolhedor. O locador é chamado de hóspede e o interessado na locação de anfitrião. O fato é que essa nova modalid... ...tem causado muita insegurança à comunidade condominiale preocupação aos condôminos que residem na edificação, sendo que a principal reclamação é que esses hospedes, por serem pessoas estranhas ao cCondomínio (estrangeiros em alg... ...e toda estrutura da edificação, tais como: (piscina, sauna, salão de festa... ...ira, quadras de esportes, etc.). Isso sem falar no aumento das ... ... ao maior uso das áreas comuns e dos, equipamentos e funcionários do condomínio. Em alguns casos, há superpopulação nas unidades e, noutros, há, por meio das sublocações que são realizadas indiscriminadamente. Há relatos de apartamentos em que todos os cômodos foram alugados para diferentes pessoas, causando transtornos como excesso de barulho e sujeira.Noutros casos, há notícias até mesmo de um comércio paralelo de sublocações, para a exploração de atividades sexuais, com a frequência e circulação de inúmeros desconhecidos nas unidades. o Condomínio.Pois bem, num ambiente estrita... ... e quem não mora no Condomínio, d. Diferentemente do que ocorre em um empreendimento comercial ou em um hotel, em que circulam diversas pessoas e, porém, o controle de acesso ée a segurança é muito maior que em num residencial. O período de estadia é muito curto se sequer existe a identificação desses hóspedes, de modo que havendocomparado ao prazo de até 90 dias previsto na Lei de Locações (art. 48, Lei 8245/91). O que nos faz concluir que não se trata do mesmo assunto disciplinado pela Lei de Locações, até porque, em alguns caso se oferecem "serviços" juntos com a própria locação, típicos serviços prestados em hospedagem, como: transportes, retirada de bagagens, entre outros.Ora, sequer existe o mínimo de identificação dos hóspedes no momento de sua chegada ao Condomínio, o que pode ocorrer, inclusive, a qualquer hora do dia ou da noite. Num hotel existe alguém para receber o hóspede e preencher a ficha, mas num condomínio residencial, sequer existe uma portaria 24 (vinte e quatro) horas e toda a responsabilidade cai sobre as costas do síndico. Ademais, se houver algum dano aou prédio ou aoejuízo ao edifício ou até mesmo aos bens particulares dos condôminos, estes dificilmente serão ressarcido... ...o hóspede que já poderá estar muito longe. Maior insegurança existepaira , ainda, com relação aos filhos de tenra idade dos condôminos que circulam livremente pelas áreas comunso Condomínio junto com esses estranhos. Nunca se sabe ao certo quem está se hospedando, pode ser um pedófilo ou um criminoso, enfim...Ou seja, dá-se uma destinação diversa ou ampliada ao Condomínio, transformando-o... ...ranstornos aos seus condôminos e familiares, gerando uma situação de inse... ...so controlado e uso privativo. Em tese, o proprietário-locado... ...nção, pois, sendo um edifício exclusivamente "residencial", não poderiam serem explor realizadas atividades comerciais, lucrativas, ou semelhante à um hotel. Segundo dispõeVale dizer, a característica da edificação é uma só: residencial, de modo que não existem condições físicas e até funcionários suficientes para que outras destinações "comerciais" sejam exploradas na edificação.A bem da verdade é que o locador se preocupa apenas com o seu "lucro" e esquece de todo o trabalho e incômodo que isso pode gerar ao Condomínio e aos seus moradores.Segundo o Código Civil, é proibido ao... ...ersa da prevista em Convenção: Art. 1.332. Institui-se o cond... ...a que as unidades se destinam. Art. 1.335. São direitos do co... ...ção dos demais compossuidores; Art. 1.336. São deveres do con... ...uidores, ou aos bons costumes. A alteração da destinação do e... ...a unanimidade dos condôminos”. Desse modo, sendo o condomínio... ...ão pelo quórum exigido na Lei. Contudo, ainda há quem defenda... ...órios ou consultórios médicos. AdemaisComo visto acima, a locação para temporada não... ...no artigo 48, assim destacado: Art. 48. 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IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. 1. A Convenção do Condomínio, ... ... do prédio, que é residencial. 2. O Regulamento Interno estab... ...ade de recurso administrativo. 3. Improcedente a alegação do ... ...ção de recurso administrativo. 4. O Autor, ora Apelante, comp... ...ncidir a partir de 19/01/2014. 5. Contraditório e ampla defesa respeitados na AGE. 6. Termo inicial da sanção pec... ...ado na ata da AGE: 19/01/2014. 7. Honorários advocatícios de ... ...DÉCIMA PRIMEIRA CÂMARA CIVEL). Portanto, constando casos de a... ...residencial do empreendimento. Alternativamente, poderá ser s... ...onvivência daquela edificação. Outra medida que tem sido adot... ...esponsabilidade do Condomínio. O acompanhamento da entrada e ... ...ajustando a entrega das chaves com o síndico, também poderia ajudar, mas t... ...co, o que é motivo de impasse. Concluindo, há muito o que se ... ...propriedade de cada condômino. 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há 2 anos
Cobrança de Condôminos Inadimplentes. Alteração da LeiInadimplência - Condomínio.
há 2 anos
Dívida de Condomínio. Como cobrarresolver esse grave problema?
há 2 anos
...ncia nos Condomínios Edilícios aumentou ... ...rincipalmente, diante da crise econômica... ...s altos índices de desemprego. A primeira conta a ser sacrificada é a cota condomini... ... à deriva do que fazer, diante desse pro... ...todo o pais. Porém, é dever do sindico c... ...(Art. 1.348, VII, Código Civil[1]), sob pena ... ... despesas que também são muito important... ...rial dos funcionários e demais despesas de manutenção. A bem da verdade é que o condômino adimplente paga pelo... ...o de revolta e injustiça entre todos. A dívida condominial - como qualquer outra - também prescreve e se o sindico n... ...ode vir a ser responsabilizado posteriormente pelos condôminos. O prazo prescrici... ... 5 (cinco) anos, de acordo com art. 206, § 5º, I, do Código Civil. E e o entendimento este já consagrconsolidado pelo Superior Tribunal de Justiça: AgInt no AREsp 883973/DF, AgRg no AREsp 813752/PR, AgRg no AgRg no AREsp 359259/DF, AgRg no REsp 1524380/RS, AgRg nos EDcl no AREsp 745276/MG, AgRg no REsp 1490550/PR. , in verbis:“RECURSO ESPE... ... de quem o sindico deve cobrar?. Do antigo pr... ...rícula imobiliária ou do atual condômino “ possuidor? Mesmo que este último se rec... ...esentar qualquer documento que demonstre... ... compromisso de compra e venda não levad... ...lo (vulgo contrato de gaveta). O art. 1.334, § 2º°, do Código Civil, traz o conceito de condômino, equiparando aos proprietários, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos à unidade. equiparou os pro... ...cobrança judicial de um típico condômino... ...ada da matrícula imobiliária a titularid... ...m está no imóvel há anos não é o proprie... ...uco, pois nem sempre existe no cartório ... ...omisso de compra e venda ou do instrumen... ...ão tal qual sugerido no artigo acima. O que fazer nesses casos? Muitos colegas advogados insistem em tentar localizar... ...rietário, o que é um equívoco, data vênia, pois, na maioria d... ...cido e, ainda por cima, sequer foi aberto inventário, d. De modo que não existem um responsável (inventariante) para ser ... ...o prazo prescricional, vez que apenas com citação válida é que interrompe a prescrição. Porém, e será interrompida.Existe uma solução jurídica para resolver esse problema. A dívida condominial possui natureza “propter rem” (decorre da coisao simples fato de possuir um bem). Logo, pode ser cobrada não só do condômino, cujo nome se encontra registr... ...no cartório de imóveis, mas de qualquer ... ...el e que tenha gerado ou não a dívida. OInclusive, nos casos de a... ...idiu o STJ já consagrou no sentendimentido de que os novos compradores respondem pelos déb... ...s anteriores à posse no imóvel: AgRg no AREsp 215906/RO, AgRg no Ag 1375488/SP, , veja:“(...) TAXAS¶... ...rietário (...) (AgRg no AREsp 1370088/DF, REsp 1440780/RJ, AgRg no REsp 1370016/PR, REsp 1366894/RS. 215.906/RO, Rel. Ministro... ...sta um compromisso de compra e venda não... ...a registro, a responsabilidade pelas des... ...to sobre o promitente vendedor quanto so... ...ndo das circunstâncias de cada caso concreto, conforme entendimentos nos julgados: AgInt no AREsp 733185/SP, AgRg e se houve ciência inequ... ...ara;
compra e venda
não REsp 1565550/PR, AgRg no AREsp 804332/RJ, AgRg no AREsp 729405/DF, AgRg no REsp 1542365/RJ, REsp 1345331/RS). levado a registro, a resp... ...atégia é tentar comprovar que aquele o possuído... ...uma forma ou de outra, tinha ciênciaonhecimento das despesas condominiais e até mesmo participava da vida condominial, devendo, assim, contribui r com aàs despesas de manutenção da edificação, como qualquer outro condômino. Seria um absurdo aceitarmos que o possuidor, pelo simp... ...rove a titularidade do imóvel, estaria d... ... Referida situação acarretaria enriqueci... ...pelo art. 884, do Código Civil. O[2].Todos os julgados citados acima condenaram os possuidor... ...o estivessem no imóvel – sob o fundament... ...r rem) e que há comprovação de que o mes... ...iniais, além de documentos que comprovem... ...brança e das responsabilidades condomini... ..., participação em assembleias, recebimento de cobranças, etc. O Novo Código de Processo Civil  (Lei nº 13.105/2015), em vigor... ... de 2016, reduziu o caminho da cobrança com a fase executiva. Isso porque aA despesa condominial foi incluída no rol de títulos executivo... ...do toda a fase de constituição  da dívida (conhecimento), iniciando-se o processo já na fase executiva, confira-se:  Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: X - o crédito r... ... extraordinárias de condomínio edilício,... ...aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. Basicamente, será necessário para promover a ação de e... ...ão os seguintes documentos: i) cópia da convenção; ii) cópia da ata da assembleia que elegeu o síndico; iii) cópia da ata da assembleia geral ordinária que realizou a previsão ... ...o; iv) demonstrativo do débito atualizad... ...comprovam a inadimplência (ex. Boletos). É bom destacar, ainda, que o juiz irá analisar ... ... determinar a emenda à inicial e, segund... ... extrai do artigo 785, do NCPC, “a : a existê... ...o impede a parte de optar pelo procedime... ...bter título executivo judicial”. .Pelo novo processo executivo, o condômino será cita... ...o de apenas 3 (três) dias, sob pena de n... ...der retornar a diligencia e já proceder à penhora de bens de proprieda... ...mino que encontrar, in verbis: Art. 829. O ex... ...ida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação. § § 1o Do ma... ...dem de penhora e a avaliação a serem cum... ... verificado o não pagamento no prazo ass... ...o, com intimação do executado. § § 2o A pen... ...elo exequente, salvo se outros forem ind... ...juiz, mediante demonstração de que a con... ...nerosa e não trará prejuízo ao exequente. Outra alteração oportuna diz respeito à tentativa... ...riormente, o condômino-devedor se furtav... ...ndências e Oficiais de Justiças, , inclusiv... ... do Condomínio (porteiros) com as mais v... ...r da Justiça, procrastinando o andamento da ação. Segundo o artigo 248, § 4º, do... ...rá válida a entrega do mandado (citação ou intimação) ao funcionário da portar... ...de correspondência, in verbis: Art. 248, § 4º... ...mentos com controle de acesso, será váli... ...o da portaria responsável pelo recebimen... ... poderá recusar o recebimento, se declar... ... da lei, que o destinatário da correspondência está ausente. Com relação às dívidas vencidas e vincendas, o Condomíni... ...as até a distribuição da ação, aquelas q... ...ide. Como ocorre nas cobranças locatícia... ... trato sucessivo (vence todo o mês). Por uma questão de economia processual, a Lei já autori... ...s no cálculo até a prolação da sentença,... ...dor ter que ajuizar uma ação a cada mês,... ...esmo que a parte não requeira, o juiz te... ...las na condenação imposta pela sentença, confira: Art. 290. Quan... ...s periódicas, considerar-se-ão elas incl... ...claração expressa do autor; se o devedor... ...pagá-las ou de consigná-las, a sentença ... ...o, enquanto durar a obrigação. E, por fim, sempre é bom lembrar que a dívida condomini... ...io imóvel do devedor, mesmo se tratando ... ...do único bem de família, como inclusive já decidiu o STJ (AgRg no já vem decidindo reiterad... ...iniais. (...)” (AgRg no AREsp 198.372/SP, 196942/MG, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 192/11/2013, DJe 218/121/2013). – Grifamos.Dizendo com outros falares, o condômino devedor p... ...móvel se atrasar o condomínio. Verifica-se que a dívida condominial pode e deve ser ... ...brada, com a aplicação da Lei, apresenta... ...ão sabem mais aonde economizar para tent... ...ias necessárias no Condomínio. E o que é pior, muitos condôminos ainda acreditam... ...as consequências, ledo engano! Recomenda-se sempre a consulta de um advogado especiali... ...e instruir o síndico na melhor estratégi... ...inial, com todos os documentos necessári... ...perca mais tempo ou acarrete a prescrição da dívida. Por fim, não podemos nos esque... ...r dos "acordos" que são sempre bem-vindo... ... além de serem mais econômicos para todo...
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