O Código Civil (Lei nº 10.406/2002) exige de todos os condôminos (proprietários e locatários) a observância das normas de boa convivência, bons costumes, bom senso e boa vizinhança: Art. 1.336. São deveres do condômino: IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Se as manifestações ou atos dos condôminos ou inquilinos ultrapassarem os limites do razoável e chegarem às vias de fato com agressões físicas ou ofensas morais, poderá o vitimado, desde que tenha meios de provar o acontecido, se valer de medidas mais drásticas em face do agente ofensor, a saber, a propositura de representação perante a autoridade policial para a apuração de crime, sem prejuízo da promoção de ação de indenização por danos morais na órbita cível. Logo, o condômino ou inquilino ofensor poderão ser responsabilizados pessoalmente, podendo qualquer pessoa entrar com ação diretamente, não é o condomínio quem está legitimidade para entrar com ação em nome do prejudicado. Ofensas pessoais e agressões físicas são tratadas individualmente pela própria pessoa ofendida. Com relação aos funcionários do condomínio e das empresas terceirizadas, recomendamos que síndico advirta expressamente o condômino (ou inquilino) para não mais proceder de tal maneira. Do contrário, poderá gerar prejuízos financeiros ao condomínio, no caso de algum funcionário demandar na Justiça do Trabalho reclamando ofensa moral no ambiente de trabalho. A advertência servirá como prova para documentar os fatos e, oportunamente, poderá servir ao condomínio em eventual ação de regresso contra o causador do dano. Além das medidas individuais que cada condômino poderá adotar contra o seu ofensor, o sindico também deverá aplicar às multas previstas na Convenção e Regulamento Interno, diante os incômodos causados ao ambiente condominial. O Código Civil deu ao condomínio alguns expedientes para o seu efetivo controle disciplinar. Consta dos artigos 1.336 e 1.337 multas pecuniárias que poderão ser aplicadas aos infratores das normas condominiais (Convenção ou Regimento Interno), podendo ser aplicado pelo síndico, em caso de reiteração da conduta, outra multa de até 5 (cinco) vezes o rateio condominial, desde que previamente aprovada em assembleia por 3/4 da totalidade dos condômino ou respectivas frações (não é dos condôminos presentes) e, nos casos de conduta antissocial, até 10 (dez) vezes o valor da cota. A diferença desta última é que o quórum de 3/4 deve ser obtido logo após a aplicação da multa, com a ratificação em Assembleia. Ao passo que na reiteração, primeiro se aprova em Assembleia para depois aplicá-la ao condômino. Ocorre que mesmo aplicando todas essas multas qualificadas, mesmo alcançando todos os quóruns exigidos, o síndico fica “refém” das ações desses condôminos antissociais, pois, alguns deles são dotados de grandes riquezas e conseguem pagar todas às multas que chegam a ser insuficientes para barrar os abusos praticados. O recomendável - quando as multas já não atingem a sua finalidade - é de se socorrer do Judiciário, para a aplicação de uma multa diária mais “salgada” ou outra medida judicial mais efetiva e que possa "barrar" o condômino antissocial e o faça pensar duas vezes antes de incomodar os demais condôminos. Lembrando-se que o Judiciário só poderá ser acionado após ultrapassados todos esses obstáculos, vale dizer, somente quanto já aplicadas todas às multas previstas nas normas condominiais. Certamente que há situações em que o síndico jamais conseguirá reunir em uma mesma assembleia ¾ (três quartos) dos condôminos, como exigido pela Lei (art. 1.337, CC), para aprovar a multa ao antissocial. Situação extremamente dificultosa aos Condomínios que possuem diversas unidades, várias torres e sequer possui um espaço físico para reunir tanta gente assim. Isso sem falar no desinteresse crescente dos condôminos nas participações das Assembleias, dificultando ainda mais às providências que deveriam ser aplicadas pelo síndico. E acredite, reunir diversas procurações para conseguir o quórum qualificado é outra medida extremamente impossível, até porque, irá expor a opinião pessoal de cada condômino com relação ao condômino antissocial, acirrando ainda mais os ânimos naquele prédio (isso sem falar na violência que pode desencadear). Talvez o Judiciário se sensibilize com essa dificuldade de quórum (intransponível em muitos casos), fazendo com que o art. 1.337 do CC não se torne “letra morta”, diante da sua impraticabilidade no mundo real. Podendo, assim, aceitar a distribuição de ações de aplicação de multas sancionatórias, mesmo sem que tenham sido aplicadas as cinco ou dez cotas, dependendo de cada situação, é o entendimento desse autor. Inclusive, já existe um precedente recente no STJ (REsp 1.247.020-DF), aplicando além da multa pecuniária de 2% por atraso no pagamento da cota condominial, a multa de até 10%, cobrada 'pro rata die', calculada em 30 dias, por considerar que o conceito de antissocial não é somente aplicado àquele que causa transtornos de ordem pessoal no Condomínio, mas também aquele que sistematicamente não cumpre com o seu primeiro dever que é o pagamento das cota condominiais, in verbis: (...) o condômino inadimplente reiterado arcará com uma penalidade pecuniária de até 10% (dez por cento), cobrada pro rata die, calculada em 30 dias. (...) O condômino nocivo ou antissocial não é somente aquele que pratica atividades ilícitas, utiliza o imóvel para atividades de prostituição, promove a comercialização de drogas proibidas ou desrespeita constantemente o dever de silêncio, mas também aquele que deixa de contribuir de forma reiterada com o pagamento das taxas condominiais. (...) entendo que a conduta do recorrente se amolda ao preceito legal do caput do art.1.3377 doCC/20022, pois se trata de evidente devedor contumaz de débitos condominiais, apto a ensejar a aplicação da penalidade pecuniária ali prevista”. Importante destacar que o condômino antissocial é uma pessoa em perfeitas condições intelectuais, consciente de todos os atos que pratica. É o seu comportamento que tornando insuportável a convivência com os demais condôminos. Cita-se, por exemplo, o caso do condômino que realiza festas em seu apartamento todos os dias da semana, sem se preocupar com o barulho, incomodando os vizinhos. Ainda que receba multas pecuniárias, continuará o condômino abusando de seus direitos como proprietário. Atitude esta incompatível com as normas condominiais (Convenção e Regulamento Interno). Logo, o condômino “barulhento” está em perfeitas condições intelectuais, não há qualquer patologia psicológica, ao contrário, ele sabe exatamente o que está fazendo. Contudo, a aplicação gradativa das multas e até mesmo a pena de expulsão do condômino antissocial, são medidas extremas e que ainda não foram disciplinadas pelo Legislador Brasileiro, como esclarecer João Bastista Lopes[1], in verbis: “O ingresso do condômino no edifício de apartamentos não depende de prévia seleção, não exigindo a lei a observância de quaisquer formalidades ou requisitos particulares. Em decorrência disso, vê-se o condomínio, frequentemente, invadido por pessoas de comportamento censurável, quando não insuportável, cuja presença no edifício constitui sério entrave à tranquilidade da coletividade de condôminos. Não dispõe nosso ordenamento jurídico de instrumentos eficazes para banir do edifício pessoas desse jaez. (...) Não há previsão de despejo compulsório do condômino que apresente comportamento incompatível. (Apelação Cível 112.574-4/5 – Campinas, j. 09.05.2000]. Na Argentina, por exemplo, admite-se o sequestro, pelo prazo de vinte dias, dos apartamentos cujos titulares procedam de forma nociva [Lei 13.512/1948, art. 15). No Uruguai, a lei autoriza o `despejo´ dos ocupantes nocivos (Lei 10.751/1964, art. 11). (...) O novo Código Civil prevê a punição dos condôminos nocivos com a imposição de pesadas multas, mas não a expulsão”. Grifamos. Em que pese nossa legislação não autorizar, expressamente, a expulsão do condômino perturbador, com a perda da propriedade; é possível cogitar, ao menos, sobre uma condenação para determinar que o condômino se mude para outro local, permanecendo com a propriedade em seu poder, podendo, por exemplo, alugá-la a terceiros. Nesse sentido, vale citar J. Nascimento Franco[2]: “O legislador não quis enfrentar o problema e determinar o afastamento do condômino cujo comportamento se revela incompatível com a boa convivência condominial, temeroso de ferir o direito de propriedade. Rigoroso em outros pontos, o legislador foi muito tímido ao regular a utilização do apartamento da porta para dentro. Contudo, para os abusos reiterados a punição eficaz é a exclusão definitiva do condômino ou, pelo menos, com condenação de mudar-se para outro local, pois não é justo que o edifício seja afetado em seu bom nome e seus moradores forçados a suportar a presença de alguém cujo mau comportamento seja incompatível com a moralidade e os bons costumes”. E assim arremata com maestria o saudoso jurista: “O preceito constitucional que assegura o direito de propriedade não conflitará com a lei ordinária que prescreve a interdição temporária do uso, ou a alienação compulsória do apartamento cujo titular cause intranquilidade à vida condominial. Isso porque aquele direito tem de ser exercido visando o bem-estar social, nunca para prejudica-lo na sua realização prática”. Grifamos. Dessa maneira, o síndico tem à sua disposição meios de coibir o condômino infrator, podendo até mesmo se valer do Judiciário para a cobrança das multas, além das cotas condominiais. Ou ainda, nos casos mais drásticos, promover outra medida judicial que determine o afastamento do condômino antissocial da unidade, caso torne impossível a convivência com os demais condôminos. E em se tratando de inquilino, o síndico deverá solicitar providencias do proprietário ou locador, exigindo que tome medidas diante o seu inquilino, podendo o locador promover, eventualmente, ação de despejo por infração do inquilino às normas condominiais (art. 23, X, Lei nº 8.245/91). Por outro lado, há situações em que o comportamento do condômino denota ser diferente, vale dizer, todos percebem que ele não age de forma normal, aparentando ter algum tipo de distúrbio ou problema psíquico grave. Neste caso estamos falando de pessoas que não compreendem os prejuízos que causam à comunidade condominial. Ora, quem possui algum tipo de perturbação mental (ex. Loucos, esquizofrênicos, bipolares, etc.), certamente, não compreenderá a punição da multa recebida. Vale dizer, o síndico pode aplicar diversas multas que nenhuma delas surtirá o efeito desejado que é a cessação dos atos que incomodam a comunidade. Fazendo um paralelo com o que ocorre na Justiça Criminal, de nada adiantará prender uma pessoa “sem o juízo no lugar”, porque ela sairá mais cedo ou mais tarde da prisão (no Brasil o limite é 30 anos), e continuará realizando os mesmos atos criminosos, porque esta pessoa não compreende aquela conduta como um crime. Daí porque, aplicam-se outras medidas de segurança (diferente da prisão), com um tratamento médico ou até mesmo algum tipo de intervenção civil, sem prazo para o indivíduo retornar à sociedade, enquanto não sanada ou amenizada a sua doença, de modo a evitar o seu retorno ao convívio social[3]. O Código Civil dispõe sobre às pessoas detentoras de distúrbios psíquicos (absolutamente incapazes), os quais, necessitam de tratamento médico e cuidados específicos, autorizando-se a propositura de uma ação de interdição judicial, promovida pelos responsáveis do curatelado, como dispõe o Código Civil: Art. 3º. São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil: II - os que, por enfermidade ou deficiência mental, não tiverem o necessário discernimento para a prática desses atos. Art. 1.767. Estão sujeitos a curatela: I - aqueles que, por enfermidade ou deficiência mental, não tiverem o necessário discernimento para os atos da vida civil; III - os deficientes mentais (...); IV - os excepcionais sem completo desenvolvimento mental. Art. 1.768. A interdição deve ser promovida: I - pelos pais ou tutores; II - pelo cônjuge, ou por qualquer parente; III - pelo Ministério Público. O absolutamente incapaz, deve ser representado nos atos da vida civil, por seus pais, tutores ou curadores. Pois, os atos praticados pelos incapazes são nulos. Todavia, a responsabilidade civil deve ser alcançada perante o seu representante legal. O Código Civil autoriza a responsabilização pela reparação civil aos pais pelos filhos menores, aos tutores pelos pupilos e aos curadores perante os curatelados: Art. 932. São também responsáveis pela reparação civil: I - os pais, pelos filhos menores que estiverem sob sua autoridade e em sua companhia; II - o tutor e o curador, pelos pupilos e curatelados, que se acharem nas mesmas condições; Infelizmente, muitas dessas pessoas com problemas de saúde (física ou mental), vivem numa situação de completo abandono, principalmente por parte de seus próprios familiares, os quais, não tomam qualquer providência para evitar o sofrimento do ente querido, preferindo, simplesmente, transferir o “problema” - com o perdão da palavra - para outras pessoas que não possuem qualquer responsabilidade, como é o caso do síndico. Havendo indícios de maus-tratos ou abandono de incapazes por parte dos responsáveis legais do condômino, o síndico, assim como qualquer condômino, poderá informar às autoridades competentes para que tomem às providências necessárias contra o responsável omisso, preservando a saúde do condômino ou possuidor que também é vítima dessa situação de completo abandono. Não se trata, como dito acima, de manter o condômino ou possuidor em “cárcere privado”, ou ainda, deixar de tomar qualquer providencias com o receio do condomínio ser processado. É justamente por isso que existe o Disque Denúncia, para que seja noticiado às autoridades competentes os casos de abusos praticados, na maioria das vezes, pelos próprios familiares. Portanto, sendo este último o caso do condômino, a recomendação é que ao invés de aplicar uma multa pecuniária, o sindico e administradores possam cobrar dos familiares ou responsáveis pelo condômino em situação de conflito mental, que adotem às medidas necessárias para preservar a saúde daquele. E caso sejam constatados “maus-tratos”, poderá o síndico, como qualquer outro condômino que se sentir lesado, acionar as autoridades públicas responsáveis DENUNCIANDO! [1] Condomínio. 9ª. São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais. 2006, págs. 157/158. [2] Condomínio. 5ª ed., São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 2005, págs. 246/247. [3]Código Penall. Art. 26 - É isento de pena o agente que, por doença mental ou desenvolvimento mental incompleto ou retardado, era, ao tempo da ação ou da omissão, inteiramente incapaz de entender o caráter ilícito do fato ou de determinar-se de acordo com esse entendimento. Parágrafo único - A pena pode ser reduzida de um a dois terços, se o agente, em virtude de perturbação de saúde mental ou por desenvolvimento mental incompleto ou retardado não era inteiramente capaz de entender o caráter ilícito do fato ou de determinar-se de acordo com esse entendimentoSP/ 12/11/2019Título: CON...
